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成交量骤增 投资客“暗涌” 上海自贸区临港新片

2019-08-18 13:41 来源:网络整理

付魁,刘颂辉
“尽管是下雨天,但售楼处的人还是特别多。”台风“利奇马”袭击上海期间,在徐家汇上班的白领缪可可(化名)特意赶到远离市区的临港新城,准备投资购置一套新房,可接连看过几个楼盘都被告知“无房可售”。
近日,在国务院新闻办公室举行的新闻发布会上,上海市委常委、常务副市长陈寅透露出一则重要信息:上海自由贸易试验区临港新片区将放开房产限购政策。由以家庭为单位的限购,转为以个人名下房产数量限购,购房资格由5年社保要求转为3年社保要求。
限购松绑消息甫一发出,临港区域内的楼市热情旋即被“点燃”。
近日,《中国经营报》记者走访多家楼盘发现,看房人数明显增多,售楼处排起长队,楼盘附近停满私家车,有的楼盘一天售出70余套,相较于一个星期前只卖10余套反差很大。
同策研究院首席分析师张宏伟在接受记者采访时表示,临港楼市目前的表现是前期积累的一些客户在政策情况下,有一些集中释放。不过,这种释放是阶段性的,虽然卖出一部分,但是接下来还有较多项目有待消化。价格上也受到窗口指导,没有出现价格上涨的情形。

售楼处火爆

临港地区位于上海东南角,地处长江口和杭州湾交汇处,距离上海市中心75公里。由于具备得天独厚的码头资源,临港是上海沿海大通道的重要节点城市和中国(上海)自由贸易试验区建设的直接腹地。
国务院新闻办公室在8月6日下午举办的新闻发布会上,上海市委常委、常务副市长陈寅表示,在打造更具吸引力的人才发展环境上,主要是聚焦吸引国内和国际各方面的人才,一共提出了12条政策,包括人才“居转户”(居住证转户籍)年限从原来的7年缩短到5年,核心人才进一步缩短到3年。
“另外,我们为外国人来新片区工作创造便利条件等,对于非本市户籍人才购房资格,由居民家庭调整为个人。而且,原来的政策是购房需要缴纳个税或者社保年限要有5年,新片区缩短到3年。” 陈寅说,在资金方面,上海将设立新片区专项发展资金,5年出资总规模不少于1000亿元,重点支持新片区内的高端人才、基础设施建设等各方面。
政策之下,临港楼市表现火爆。一家龙头房企上海分公司的负责人透露,有开发商对此连夜开会商讨应对方案。
连日来,记者走访万科金域澜湾·鹭语墅、海上风华、东宸源著和保利·玲珑公馆等项目看到,售楼处异常“火爆”,购房者围在销售人员身边了解楼盘信息,询问购买条件。保利·玲珑公馆项目的销售人员不够,甚至临时邀请其他楼盘的“外援”前来负责接待。
保利·玲珑公馆共推出700套房源,剩余30套左右待出售。一名置业顾问介绍,接连两天过来购房的客户增多,有时候大雨天售楼处也挤满了人,一天能成交六七十套,相比之前一个星期才卖10余套。
该项目客户经理在接受记者采访时表示,自临港新片区获批之后,所售的房源由原来在指导价格上打折优惠,基本上都调整成只按照指导价格出售,取消了优惠活动。
在前来购房的人当中,有投资需求的也不少。“本来打算买一套房子进行投资,没想到下雨天还会有这么多人。很多楼盘都表示售罄,我跑了3个楼盘,都没有房子可卖。”准备在临港买房投资的缪可可对记者说。
临港大道地铁站附近的海上风华项目,是由绿地控股、招商蛇口和恒基地产联合开发,所售房源为洋房和复式别墅,总价在300万~500万元不等。8月11日下午,记者在售楼处看到,购房者站在门口的坪地上,有人推着婴儿车,有人三五成群在一起交谈,一些置业顾问拿着资料向来访客人推介。
记者在走访中还发现,多家楼盘对于限购政策还比较谨慎,都表示要等具体实施细则出台才真正开始推介。万科金域澜湾共推出240套左右房源,其中验资的已有160多组。“目前只售给不限购的客户,如果在限购阶段的话,过来也没用。”该项目的置业顾问表示。
克而瑞研究中心分析认为,落户门槛降低、限购政策放松等利好消息会在短期内带动临港片区楼市的火热,人们对楼市乐观预期被强化,从而促进商品住宅成交量的稳步增长,因此目前主要释放的是前期因限购因素被压抑的刚需自住需求。

去库存压力仍存

对于临港区域楼市的表现,长期关注房地产市场的上海中原地产首席分析师卢文曦联想到2013年上海自贸区概念启动时,这一区域变化的场景。
2013年7月3日,国务院常务会议讨论并原则通过了《中国(上海)自由贸易试验区总体方案》。
首先反应激烈的是土地市场,自贸区启动之后,周边地块继续保持火热态势,川沙板块高溢价地块频出。同年12月,临港新城板块连拍7幅商住用地和2幅办公用地,成交总金额27.87亿元,平均溢价率高达260%。
上海自贸区启动当月,在商品房市场方面,自贸区辐射区域如高桥板块、川沙板块及临港新城板块内商品房均实现爆发式增长,商、住、办等不同物业形态也均呈现不同程度的量价齐升。从CRIC监测数据可以看出,外高桥、川沙以及临港新城板块2013年9月商品房成交量环比分别大涨281%、97%和210%,成交均价也开始逐步上扬。
视线拉回到现在,从房地产交易中心的统计数据来看,在临港新片区限购松绑的消息出来之后,部分楼盘的成交量也出现明显增加。
8月6日后的一周时间里,海上风华、东宸源著和保利 ·玲珑公馆分别成交45、19和12套公寓,比松绑消息发出之前一周增加440%、216%和100%,限购松绑的消息确实引致了短期内临港楼市的交易量骤升。不过从成交价格来看,开发商并没有因为政策红利而马上抬高价格,尚处于观望阶段。
据上海中原研究院公布数据显示,临港及周边大部分地块已上市销售,仅漕河泾、港城、万科等企业共3幅土地待上市,总建筑面积约15.5万平方米,其中1幅分布于海湾的蓝海国际社区,2幅分布于临港主城区。
临港新城及周边待上市项目与地块数量共9个,潜在供应套数约3277套,货值84.5亿元,分别集中于临港主城区与海湾蓝湾国际社区。
在土地市场方面,临港新城及海湾板块自2013年以来总共成交30幅住宅用地,总建筑面积173万方米,地块供应呈下滑趋势,2016年供应51.94万平方米,达到次顶峰,供、求总量平衡,市场成交稳定;价格方面,成交楼板价于2017年上涨至1.48万元/平方米,整体价格保持在7500~8500元/平方米。
在住宅市场方面,据CRIC监测,自2018年以来,临港新城板块(即上海自贸区临港片区核心板块)商品住宅月均成交量仅为2.11万平方米,占比上海全域不足5%,而且不断下行。从房价来看,临港新城商品住宅成交均价显著低于上海整体,当前临港新城板块成交均价约2.8万元/平方米,而临港片区内边缘区域项目诸如保利·玲玥公馆在售均价仅为2.1万元/平方米,上海成交均价早已近5.4万元/平方米。
临港新城已知片区合计存量约83万平方米,2019年预计上市预估48万平方米。在张宏伟看来,该区域内供应量大,库存压力大,即使取消限购,短期市场也很难好转,不会有较大变化。
对此,克而瑞研究中心也表达出同样的观点,从中长期来看,政策利好扭转临港楼市低迷,难以促使临港新城的地位发生本质改变,临港自贸区概念由来已久,而产业发展对楼市成交促进作用着实有限,中长期仍靠产业和人口导入。
从官方层面透露出的信息可以看出,临港新片区调控政策的“松动”其实也是有条件的。首先,实施区域属于自贸区临港新片区,并非所有自贸区或是整个浦东新区。另外,实施对象主要针对自贸区发展的相关人才,具体细则还有待进一步完善和落实。换句话说,限购“放松”主要是服务于人才发展的环境,降低人才引进成本,提升自贸区临港新片区竞争力,与中央坚持的“房住不炒”导向并不矛盾。
莱坊董事及上海和北京研究及咨询部主管杨悦晨认为,在实施细则正式执行之后,临港新片区的房价不会出现大幅飙升的现象,但是预计区域内房价会逐年稳步上扬。对于开发企业而言,供需关系以及拿地成本是其在选址拿地时的重要考量标准。因此对于临港地区而言,后续政策的落地与否和地价高低还是会成为开发商拿地与否的重要因素,临港会成为开发商的重点关注区域。