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退租背后:经济产业转型升级

2019-01-10 20:16 来源:未知

退租背后:经济产业转型升级

  “过往很多资产运营商、包租客在承租方面比较激进,只要写字楼物业一放出来,经常都会被‘二房东’拿下,导致写字楼市场上的成交比较活跃,而且他们在做完升级改造之后,基本都会提升租金,促使租金也呈现虚高态势。”近日,中原地产代理(深圳)有限公司写字楼部董事总经理范进佳告诉经济观察报,上述情况正在发生变化,目前整个深圳写字楼市场的形势不太乐观,自2018年5月开始,“一批P2P企业爆雷、部分债券违约,深圳写字楼物业空置增加”。

  范进佳观察到,作为金融企业聚集的核心办公区,因办公及商业配套相对成熟,深圳福田中心区的空置率此前一直维持在8%左右,但从2018年下半年开始,该区域的空置率突然大幅提高,现在达到12%-13%,基本上区域内的每栋楼都有一些空置单位。

  相应的,过往大包租公司旺盛的深圳甲级写字楼市场,退租迹象开始冒头。“特别是2018年10月以后,资产运营商与包租‘二房东’,由于承租面积较大,退租的影响也更大。”范进佳表示。

  大面积退租

  位于福田中心区的平安金融中心,曾以约600米的天际线刷新深圳第一高楼的纪录。近期,这座写字楼新地标一次性被退租10层楼,退租面积共计3万平方米,这也是今年深圳最典型的写字楼退租案例。

  事实上,遭遇退租的不止平安金融中心。2018年第四季度以来,诸多金融公司、包租“二房东”大面积撤退,深圳写字楼市场的退租迹象正在显现。

  12月27日,第一太平戴维斯发布深圳房地产市场2018年回顾及2019年展望报告,并透露了上述信息。

  “平安金融中心退租的这10层,此前由包租公司作为二房东拿下,这种包租公司通常都是一些资产管理公司,需要依靠出租率维持运营。然而,因整体经济情况影响,10层楼的出租率下降,导致该大包租公司资金链紧张,只能选择退租。”第一太平戴维斯相关负责人告诉经观地产。

  按照该负责人提供的数据,平安金融中心对外的租金大概400-450元/平方米/月,上述包租公司的租金成本达到350元/平方米/月。目前,整个平安金融中心的出租率维持在90%以上,但退租之前,上述被包租的10层楼出租率下降到50%以下。

  “一般包租公司或联合办公运营商,只有出租率达到70%以上才能盈利。”该负责人说。退租现象的加剧叠加新增供应的入市,促使第四季度深圳甲级写字楼市场出现供过于求的趋势。

  不过,从空置率指标来看,2018年,深圳甲级写字楼平均空置率同比下跌2.5%至10.3%。这主要基于今年深圳甲级写字楼物业市场租赁需求表现旺盛。

  上述报告称,金融、高新技术、生物医药、传媒和电信行业及专业服务业是深圳写字楼的主要承租力。至2018年底,深圳甲级写字楼物业市场的净吸纳量为52.97万平方米,同比增长8%。同期,深圳新增的7座新写字楼项目总建面达62万平方米。

  这些新增供应将深圳甲级写字楼总存量推高至约845万平方米。按照第一太平戴维斯的预计,2019年,深圳还将有7栋甲级写字楼入市,带来约57.77万平方米的新增供应。届时,租户将有更多选择并有效提高议价空间,从而导致2019年租金或将出现下跌。未来五年内,由于新项目集中入市,深圳甲级写字楼市场的空置率也将有所上升。

  值得关注的是,从2017年开始,联合办公成为深圳写字楼领域的“黑马”,今年以来,为满足科技和创新行业中小企业不断增长的租赁需求,联合办公继续表现出强劲的扩张态势,以扩大其在深圳写字楼市场的份额。

  在第一太平戴维斯提供的一张2018年度主要租赁成交甄选表中,联合办公运营商正成为重要租户之一。比如,Wework在TCL大厦、华润置地大厦T2、中建钢构大厦及深业上城合计租赁约2.25万平方米;Funwork在东海国际、京基100分别租赁约4000、3000平方米。

  上述相关负责人向经济观察网表示,随着联合办公行业的洗牌加剧,联合办公运营商在扩张中也会越来越谨慎,因此其对深圳写字楼存量的消化和影响不会像这两年一样强烈。

  “以上海为例,过去两三年间联合办公运营商都在积极扩张,但下半年整个联合办公行业的扩张已经出现放缓趋势,这种情况也许会传染到深圳乃至粤港澳大湾区的写字楼市场。”第一太平戴维斯董事、华南区市场研究部主管谢靖宇称,对联合办公运营商吸纳写字楼存量持比较保守看法。