您所在的位置:主页 > 基础建设 > 正文

[公告]地方政府债券公告:2019年粤港澳大湾区基础设施互联互通建设专项债券(一期)惠州市其他专项债项目收益与融资自求平

2019-07-12 01:48 来源:网络整理

[公告]地方政府债券公告:2019年粤港澳大湾区基础设施互联互通建设专项债券(一期)惠州市其他专项债项目收益与融资自求平衡测算评价报告

  时间:2019年05月23日 17:15:45 中财网  

 
惠州汇正会计师事务所惠州汇正会计师事务所
2019年粤港澳大湾区基础设施互联互通建设专项债券(一期)
惠州市其他专项债项目收益与融资自求平衡测算评价报告

汇正专评字[2019]第
006号
惠州市财政局:
我们接受惠州市财政局委托,对
2019年粤港澳大湾区基础设施互联互通建设
专项债券(一期)惠州市其他专项债项目收益与融资自求平衡情况进行评价并出
具专项测算评价报告。

我们的审核依据是《中国注册会计师其他鉴证业务准则第
3111号-预测性财
务信息的审核》。相关单位对项目收益预测及其所依据的各项假设负责。这些假
设已在具体预测说明中披露。

根据我们对支持这些假设的证据的审核,我们没有注意到任何事项使我们认
为这些假设没有为预测提供合理基础。而且,我们认为,项目收益预测是在这些
假设的基础上恰当编制的,并按照项目收益及现金流入预测编制基础的规定进行
了列报。

由于预期事项通常并非如预期那样发生,并且变动可能重大,实际结果可能
与预测性财务信息存在差异。

需提醒报告使用者注意:由于在编制融资与自求平衡测算方案中运用了一系
列的假设,包括有关未来事项和推测性假设,而预期事项通常并非如预期那样发
生,并且变动可能重大,实际结果可能与预测性财务信息存在差异。本评价报告
出具的意见,是对项目预测数据进行的合理性、有效性的评价,并非对预测数据
承担保证责任。

经专项审核,我们认为,在相关单位对项目收益预测及其所依据的各项假设
前提下,本次评价的
2019年粤港澳大湾区基础设施互联互通建设专项债券(一期)
惠州市其他专项债项目,预期土地出让收入对应的政府性基金收入等能够合理保
障偿还融资本金和利息,实现项目收益和融资自求平衡。

总体评价结果如下:

1.应付本息情况
1


惠州汇正会计师事务所惠州汇正会计师事务所
(1)2019年粤港澳大湾区基础设施互联互通建设专项债券(一期)惠州市其
他专项债项目涉及惠州市本级
1个子项目。项目计划总融资金额
1亿元,期限十
年,假设融资利率年
3.9%,每半年支付利息,到期偿还本金。应还本付息情况如
下:

1
2019年粤港澳大湾区基础设施互联互通建设专项债券(一期)还本付息
汇总表

金额单位:人民币万元

债券情况融资金额融资利率应付利息合计本息合计
2019年粤港澳大湾区基础设施
互联互通建设专项债券(一期)
10,000.00
3.90%
3,900.00
13,900.00
合计
10,000.00
3,900.00
13,900.00


2
2019年粤港澳大湾区基础设施互联互通建设专项债券(一期)
还本付息分年汇总表

金额单位:人民币万元

年度期初本金金额本期偿还本金期末本金余额融资利率应付利息
第一年
10,000.00
-10,000.00
3.90%
390.00
第二年
10,000.00
-10,000.00
3.90%
390.00
第三年
10,000.00
-10,000.00
3.90%
390.00
第四年
10,000.00
-10,000.00
3.90%
390.00
第五年
10,000.00
-10,000.00
3.90%
390.00
第六年
10,000.00
-10,000.00
3.90%
390.00
第七年
10,000.00
-10,000.00
3.90%
390.00
第八年
10,000.00
-10,000.00
3.90%
390.00
第九年
10,000.00
-10,000.00
3.90%
390.00
第十年
10,000.00
10,000.00
-3.90%
390.00
合计
10,000.00
3,900.00

(2)期后期间暂无融资,无相关融资成本。

2.项目预期产生的现金流入
本项目含有
1个子项目,预期会产生土地出让收入,假设上述收入对应的政
府性基金收入等能够合理保障偿还融资本金和利息。

国家统计局发布数据显示,惠州市
2015-2018年的全市生产总值(GDP)同比
增速分别为
9.00%、8.20%、7.60%和
6.00%,近四年的平均增速为
7.70%。据广东

2


惠州汇正会计师事务所惠州汇正会计师事务所
省统计局核定,2019年第一季度惠州地区生产总值
1,013.84亿元,增长
5.20%。

基于谨慎性原则,综合考虑上述信息后,还款来源为土地的项目中预测土地价格
的年平均增长率为
5.20%。


假设本次融资项目涉及的地块自融资开始日起按照土地出让计划挂牌交易,
出让计划均能完成且于挂牌当年内出让完毕。根据对各相关单位填报的数据及可
行性研究报告中预测的审核,分别以
GDP增速(5.20%)的
100%、90%、80%比例计算
土地价格的增长,以融资开始日起按照土地出让计划实施的土地挂牌交易产生的
现金流入,结合项目的建设期、近几年项目周边地块成交情况、考虑扣除四项政
策基金和其他扣除项目,按照保守性原则,土地挂牌交易收入按后附“项目收益
及现金流入评价说明”中土地出让收入预测表的数据计算可用于资金平衡土地相
关收益。本项目涉及的地块均已完成收储,或收储成本由地方财政安排资金,因
此不考虑扣除土地投资成本。


本项目产生的现金流入为土地出让产生的净现金流入。


(1)基本假设条件及依据
市直项目主要目的为提升惠州区域自主创新能力、加强惠州市与周边城市的
经济文化交流,为建成粤港澳大湾区一小时经济圈奠定基础。交通基础设施的建
设,提升了项目周边开发地块的价值。


市直项目对惠州市中心城区收储地块的价值提升能起到较大作用,鉴于收储
地块预期土地出让收入对应的政府性基金收入均划入市财政资金,由市财政统筹
使用,所以市直项目主要用惠州市惠城区小金口街道办事处金源片区
256,896.00㎡地块的出让收益与融资进行自求平衡评价。


但是上述地块的出让收益中,51,442.95万元已用于平衡
2019年粤港澳土地
储备专项债券(二期)的成本,故上述惠州市惠城区小金口街道办事处金源片区
256,896.00㎡地块出让收益扣除
51,442.95万元的剩余部分才用于本次债券项目
的资金平衡。


该地块位于广东惠州市惠城区小金口街道办,四至范围为北临长深高速,南
临白石路、迎宾路,西临迎宾路,东临白石路、倚山路。因地块周边市场案例成
交价差距大,无法找到合适的案例,但有拟出让地块的规划设计条件,因此本次

3


惠州汇正会计师事务所惠州汇正会计师事务所
评价采用剩余法预测拟出让土地价格。


(2)可用于资金平衡的土地相关收益的净现金流入
金额单位:人民币万元
项目

2019年第一季度
GDP
增速
5.20%的
100%

2019年第一季度
GDP
增速
5.20%的
90%

2019年第一季度
GDP
增速
5.20%的
80%
用于资金平衡相
关收益
155,631.91
151,442.67
147,361.72
已用于平衡其他
项目收益
51,442.95
51,442.95
51,442.95
可用于偿还本次
其他专项债收益
104,188.96
99,999.72
95,918.77

3.项目预期产生的收入对应的政府性基金收入偿还融资本金和利息情况
2019年粤港澳大湾区基础设施互联互通建设专项债券(一期)惠州市其他专
项债项目涉及惠州市本级
1个子项目。该子项目中涉及土地挂牌交易等产生的现
金流入,土地未挂牌交易前需支付的资金利息由财政资金安排支付。


融资项目预期产生的收入对应的政府性基金收入偿还融资本金和利息情况
为:按自融资开始日起按照土地出让计划开始土地挂牌交易,且于出让当年内交
易完毕。项目产生的土地出让收入考虑增速,其他收入暂不考虑增速。本息覆盖
倍数详见下表:

金额单位:人民币万元

借贷本息支付项目总收益(土地出让收入考虑
GDP增速,其他收入暂不考虑增速)
本息合计

2019年第一季

GDP增速
5.20%

100%
本息覆盖
倍数

2019年第一季度
GDP增速
5.20%的
90%
本息覆盖
倍数

2019年第一季度
GDP增速
5.20%的
80%
本息覆盖
倍数
13,900.00
104,188.96
7.50
99,999.72
7.19
95,918.77
6.90

综上所述,按
GDP增速
5.20%的
100%比例计算土地价格的增速的情况下,
2019
年粤港澳大湾区基础设施互联互通建设专项债券(一期)项目的本息覆盖倍数为

7.50,按
GDP增速
5.20%的
90%比例计算土地价格的增长的情况下,本息覆盖倍数

7.19、按
GDP增速
5.20%的
80%比例计算土地价格的增长的情况下,本息覆盖倍
数为
6.90。

4


6
附件
项目收益及现金流入评价说明
一、项目收益及现金流入预测编制基础
本项目含有1个子项目,预期会产生土地出让收入等,假设上述收入对应的
政府性基金收入等能够合理保障偿还融资本金和利息。

国家统计局发布数据显示,惠州市2015-2018年的全市生产总值(GDP)同比
增速分别为9.00%、8.20%、7.60%和6.00%,近四年的平均增速为7.70%。据广东
省统计局核定,2019年第一季度惠州地区生产总值1,013.84亿元,增长5.20%。

基于谨慎性原则,综合考虑上述信息后,还款来源为土地的项目中预测土地价格
的年平均增长率为5.20%。

假设本次融资项目涉及的地块自融资开始日起按照土地出让计划挂牌交易,
出让计划均能完成且于挂牌当年内出让完毕。根据对各相关单位填报的数据及可
行性研究报告中预测的审核,分别以GDP增速(5.20%)的100%、90%、80%比例计算
土地价格的增长,以融资开始日起按照土地出让计划实施的土地挂牌交易产生的
现金流入,结合项目的建设期、近几年项目周边地块成交情况、考虑扣除四项政
策基金和其他扣除项目,按照保守性原则,土地挂牌交易收入按后附“项目收益
及现金流入评价说明”中土地出让收入预测表的数据计算可用于资金平衡土地相
关收益。本项目涉及的地块均已完成收储,或收储成本由地方财政安排资金,因
此不考虑扣除土地投资成本。

本项目主要目的为提升惠州区域自主创新能力、加快产业转型升级、改善生
态环境和加强惠州市与周边城市的经济文化交流,为建成粤港澳大湾区一小时经
济圈奠定基础。生态环境的改善和交通基础设施的建设,提升了项目周边开发地
块的价值。

本项目对惠州市中心城区收储地块的价值提升能起到较大作用,鉴于收储地
块预期土地出让收入对应的政府性基金收入均划入市财政资金,由市财政统筹使
用,所以本项目主要用惠州市惠城区小金口街道办事处金源片区256,896.00㎡地
块的出让收益与融资进行自求平衡评价。

但是上述地块的出让收益中,51,442.95万元已用于平衡2019年粤港澳土地
储备专项债券(二期)的成本,故上述惠州市惠城区小金口街道办事处金源片区

7256,896.00㎡地块出让收益扣除51,442.95万元的剩余部分才用于本次债券项目
的资金平衡。

二、项目收益及现金流入预测假设
(一)国家及地方现行的法律法规、监管、财政、经济状况或国家宏观调控
政策无重大变化;
(二)国家现行的利率、汇率及通货膨胀水平等无重大变化;
(三)债券存续期间,用于本项目还本付息的土地出让收入等能如期实现;
(四)债券存续期间,政府制定的建设计划、投产计划、土地出让计划、可
返还政府收益等能够顺利执行;
(五)债券存续期间,土地出让价格在正常范围内变动;
(六)无其他人力不可抗拒及不可预见因素的重大不利影响。

三、项目收益及现金流入预测编制说明
(一)项目基本情况
项目项目实施单位项目概况资金平衡
赣深客专惠州段
(省定重点项
目)
广东省铁路建
设投资集团有
限公司
项目范围:赣州西(不含)至深圳北站(不含)
正线工程,赣州地区、龙川地区、惠州地区和
深圳枢纽配套工程。

根据惠州市财政局
和惠州市自然资源
局的安排,本项目
发行债券融资的本
金和利息用惠州市
惠城区小金口街道
办事处金源片区
256,896.00㎡地块
出让收益扣除已用
于平衡其他项目收
益后来偿还。

建设内容:新建赣州西至深圳北站线路
432.008KM、车站14座(含预留车站2个)。

投资计划:项目总投资6,413,000.00万元,2019年惠州市政府计划专项债券融资
25,000.00万元。

债券融资情况:2019年1月已通过政府专项
债券融资15,000.00万元,本次拟发行政府债
券10,000.00万元。

项目项目实施单位项目概况资金平衡
赣深客专惠州段
(省定重点项
目)
广东省铁路建
设投资集团有
限公司
项目范围:赣州西(不含)至深圳北站(不含)
正线工程,赣州地区、龙川地区、惠州地区和
深圳枢纽配套工程。

根据惠州市财政局
和惠州市自然资源
局的安排,本项目
发行债券融资的本
金和利息用惠州市
惠城区小金口街道
办事处金源片区
256,896.00㎡地块
出让收益扣除已用
于平衡其他项目收
益后来偿还。

建设内容:新建赣州西至深圳北站线路
432.008KM、车站14座(含预留车站2个)。

投资计划:项目总投资6,413,000.00万元,2019年惠州市政府计划专项债券融资
25,000.00万元。

债券融资情况:2019年1月已通过政府专项
债券融资15,000.00万元,本次拟发行政府债
券10,000.00万元。


8(二)资金平衡
根据《关于贯彻落实国务院关于解决城市低收入家庭住房困难若干意见的通
知》(财综[2007]53号)、《广东省财政厅、广东省教育厅转发财政部、教育部
关于从土地出让收益中计提教育资金有关事项的通知》(粤财综﹝2011﹞291号)、
《广东省财政厅、广东省水利厅转发财政部、水利部关于从土地出让收益中计提
农田水利建设资金有关事项的通知》(粤财农﹝2011﹞276号)、《广东省财政厅、
广东省国土资源厅关于印发的通知》(粤财综〔2004〕186号)等相关文件的相关规定,土地出让
收入需剔除上述四项政策基金。

根据各项目实施单位核实后提供的各项目地块征地成本和相关税费预测金额
作为保障性住房建设资金、农田水利建设资金、教育资金三项政策基金的计提依
据。三项政策基金具体计算公式均为:
计提金额=(土地出让收入-土地投资成本)*10%。

农业土地开发资金根据广东省各县区登记计提标准计算。具体计算公式为:
计提金额=当地县区标准*可出让的土地面积*20%
惠州市各县区计提标准如下:
区域等级标准(万元/平方米)
惠城区六等0.0065
惠阳区九等0.0047
惠东县十等0.0041
博罗县十一等0.0035
龙门县十二等0.003
注:仲恺高新区按惠城区等级计算,大亚湾区按惠阳区等级计算。

另外基于保守谨慎性原则,我们预设了扣减土地投资成本后的土地出让收益
的5%作为其他政策性成本,计算公式为:
计提金额=(土地出让收入-土地投资成本)*5%。

区域等级标准(万元/平方米)
惠城区六等0.0065
惠阳区九等0.0047
惠东县十等0.0041
博罗县十一等0.0035
龙门县十二等0.003
注:仲恺高新区按惠城区等级计算,大亚湾区按惠阳区等级计算。

另外基于保守谨慎性原则,我们预设了扣减土地投资成本后的土地出让收益
的5%作为其他政策性成本,计算公式为:
计提金额=(土地出让收入-土地投资成本)*5%。


9
本项目涉及的地块已完成收储,或土地投资成本由地方财政另外安排资金解
决,因此不考虑扣除土地投资成本。故地块出让收入扣除四项政策基金和其他政
策性成本后形成的基金性收入将按照《关于试点发展项目收益与融资自求平衡的
地方政府专项债券品种的通知》(财预〔2017〕89号)等文件要求,专项用于偿
还本期债券本息,之后剩余部分用于偿还该地块前期融资本息。

(三)项目收益及现金流入预测项目说明
1.项目收益及现金流入预测
(1)地块概况
惠州市惠城区小金口街道办事处金源片区256,896.00㎡土地储备项目地块位
于广东惠州市惠城区小金口街道办,四至范围为北临长深高速,南临白石路、迎
宾路,西临迎宾路,东临白石路、倚山路。该地块土地储备面积约50万平方米,
可出让面积为256896平方米,规划建筑面积为513792平方米,均为商服用地。

该地块现状为(设施)农用地,设定出让时为五通一平。

根据惠州市自然资源局预测,该地块计划于2024年和2025年分别出让土地
196,646.00平方米和60,250.00平方米。

(2)土地出让收入预测
因地块周边市场案例成交价差距大,无法找到合适的案例,但有拟出让地块
的规划设计条件,因此本次评价采用剩余法预测拟出让土地价格。本次评价预测
基期(2019年4月)拟出让土地的楼面地价为3001元/㎡,现预测项目实现土地
出让收入情况如下:
测算表一:预计土地价格增速为GDP增幅(5.20%)
金额单位:人民币万元
项目第六年第七年合计
惠州市惠城区小金口街道办事处金
源片区256,896.00㎡地块
159,991.1951,574.00211,565.19
测算表二:预计土地价格增速为GDP增幅5.20%的90%,即增幅4.68%
金额单位:人民币万元
项目第六年第七年合计
惠州市惠城区小金口街道办事处金
源片区256,896.00㎡地块
155,304.4549,815.75205,120.20
项目第六年第七年合计
惠州市惠城区小金口街道办事处金
源片区256,896.00㎡地块
159,991.1951,574.00211,565.19
测算表二:预计土地价格增速为GDP增幅5.20%的90%,即增幅4.68%
金额单位:人民币万元
项目第六年第七年合计
惠州市惠城区小金口街道办事处金
源片区256,896.00㎡地块
155,304.4549,815.75205,120.20

测算表三:预计土地价格增速为
GDP增幅
5.20%的
80%,即增幅
4.16%
金额单位:人民币万元

项目第六年第七年合计
惠州市惠城区小金口街道办事处金
源片区
256,896.00㎡地块
150,732.69
48,109.12
198,841.82

(3)土地出让收益预测
按自融资开始日起十年内全部完成土地挂牌交易:
测算表四:预计土地价格增速为
GDP增幅(5.20%)
惠州市市直土地出让收益测算表

金额单位:人民币万元

序号项目单位合计
一土地出让收入
A万元
211,565.19
1可出让的土地面积
a平方米
256,896.00
2土地均价
b万元
/平方米
0.82
二土地扣减项目
B万元
55,933.28
1四项基本政策成本
f万元
47,990.52
①保障性住房建设资金
g万元
15,885.52
②农田水利建设资金
h万元
15,885.52
③教育资金
i万元
15,885.52
④农业土地开发资金
j万元
333.96
2其他政策性成本
k万元
7,942.76
三用于资金平衡相关收益
C万元
155,631.91
四已用于平衡其他项目收益
D万元
51,442.95
五可用于偿还本次其他专项债收益
E万元
104,188.96

注:1.土地出让收入=可出让的土地面积*土地均价

2.用于资金平衡土地相关收益=土地出让收入-土地扣减项目
3.本项目土地投资成本为
52,710.00万元
测算表五:预计土地价格增速为
GDP增幅
5.20%的
90%,即增幅
4.68%
惠州市市直土地出让收益测算表
金额单位:人民币万元

序号项目单位合计
一土地出让收入
A万元
205,120.20
1可出让的土地面积
a平方米
256,896.00
2土地均价
b万元
/平方米
0.80
二土地扣减项目
B万元
53,677.53
1四项基本政策成本
f万元
46,057.02
①保障性住房建设资金
g万元
15,241.02


10


②农田水利建设资金
h万元
15,241.02
③教育资金
i万元
15,241.02
④农业土地开发资金
j万元
333.96
2其他政策性成本
k万元
7,620.51
三用于资金平衡相关收益
C万元
151,442.67
四已用于平衡其他项目收益
D万元
51,442.95
五可用于偿还本次其他专项债收益
E万元
99,999.72

测算表六:预计土地价格增速为
GDP增幅
5.20%的
80%,即增幅
4.16%
惠州市市直土地出让收益测算表
金额单位:人民币万元

序号项目单位合计
一土地出让收入
A万元
198,841.82
1可出让的土地面积
a平方米
256,896.00
2土地均价
b万元
/平方米
0.77
二土地扣减项目
B万元
51,480.10
1四项基本政策成本
f万元
44,173.51
①保障性住房建设资金
g万元
14,613.18
②农田水利建设资金
h万元
14,613.18
③教育资金
i万元
14,613.18
④农业土地开发资金
j万元
333.96
2其他政策性成本
k万元
7,306.59
三用于资金平衡相关收益
C万元
147,361.72
四已用于平衡其他项目收益
D万元
51,442.95
五可用于偿还本次其他专项债收益
E万元
95,918.77

根据上述测算,在按
GDP增速
5.20%计算土地价格增长率时,用于资金平衡土
地相关收益为
104,188.96万元;
同理计算,在按
GDP增速
5.20%的
90%即
4.68%计算土地价格增长率时,用于
资金平衡土地相关收益为
99,999.72万元;
同理计算,在按
GDP增速
5.20%的
80%即
4.16%计算土地价格增长率时,用于
资金平衡土地相关收益为
95,918.77万元。

(四)还本付息的测算
经上述测算,在相关单位对项目收益预测及其所依据的各项假设前提下,本
次评价的本次融资项目涉及的地块,在土地挂牌出让价格分别以
GDP增速(5.20%)

11



12
的100%、90%、80%比例增长时,预期惠州市本级土地出让收入扶持资金及土地出
让收入对应的政府性基金收入能够合理保障偿还融资本金和利息,最终2019年粤
港澳大湾区基础设施互联互通建设专项债券(一期)惠州市其他专项债项目整体
能够实现项目收益和融资自求平衡。


  中财网