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写字楼“降温”:空置率走高租金下挫 新增供应

2019-07-11 22:29 来源:网络整理

据这位分析人士了解,全国平均空置率在20%左右。一些中西部城市、个别华北的城市空置率在30%甚至35%以上。一线城市空置率相对更健康,北京、广州空置率在10%左右或者以下,上海相对略高,空置率在15%以上,因为上海写字楼供应在近几年包括未来几年是比较充沛的。根据世邦魏理仕的最新数据,预计未来六个月,超过77万平方米的新增供应入市,空置率将会进一步推升,租金亦将承压下行。

写字楼供应达到新高,需求端却呈现低迷状态。

2018年以来,北京互联网金融中心的企业构成发生了很大变化,多家互联网金融公司搬离写字楼,这也导致许多写字楼顿时出现大面积的空置。根据高力国际的数据,2019年上半年甲级写字楼净吸纳量约为9.6万平方米,半年环比降低69.3%,同比降低69.6%。谈及需求下降的原因,高力国际认为,去年互联网企业的大量投资拉动了写字楼需求,需求井喷式增长,而今年投资量大幅下降;另一个主推手是联合办公,去年联合办公对市场的整体吸纳量是惊人的,然而今年联合办公几乎停止了扩张行为。在21世纪经济报道记者调查过程中,多个甲级写字楼的租赁负责人均向21世纪经济报道记者表达了对互联网金融客户的谨慎态度,一交流都首先询问客户来自哪个行业。金长安大厦租售人员小蒋更是明确表示,大厦对金融投资、基金类的公司把控比较严,如果公司资质不够,没有国企或央企背景,基本不谈。相比之下,科技类企业则更受欢迎。

此外,当前的经济形势也是影响因素之一。核心区域的写字楼租金在下降,也一定程度反映了当前的经济形势。

大宗交易依旧活跃

至此,国内写字楼市场呈现出较为有趣的局面:一方面,经济下行,租金下挫,写字楼空置现象有所加重;另一方面,商办市场,大宗交易尤其是外资购买又非常活跃。

据世邦魏理仕统计,2019年一季度,全国商办市场大宗交易金额超过人民币530亿元,其中外资占比进一步大幅提升至50%,为2016年以来单季最高。

从北京市来看,第二季度,北京共录得6笔大宗交易,交易总额达70.3亿元,环比有所回落,但上半年累计成交额仍达到230.9亿元,同比增长30.1%。写字楼大宗交易金额亦超过250亿元。

对此,高力国际华北区资本市场及投资服务部副董事闫寒给出了他的看法。他认为,外资涌入中国商业地产更多还是看好北上广深等城市资产的保值增值能力。“可见,境外的资本还是对中国的经济有信心的。”

同时,受贸易局势影响,境外投资人认为当前人民币汇率是被低估的。对他们来说,现在是进入中国市场一个比较好的时期。

高力国际预计,2019-2022年写字楼新增供应总计约168万平方米。其中,2019年写字楼新增供应共计约81万平方米,为近十年新高。预计今年下半年的供给高峰将进一步推高平均空置率至历史新高,并拉低平均租金,市场趋势有利于企业继续降低写字楼租赁成本。

“我们建议有租赁需求的租户应抓住该有利时机,以期以优惠的租金条件享受高品质写字楼空间,同时写字楼业主也要预见到市场的变化,及时调整租赁策略,以实现租赁业绩。”严区海说。